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2021
03-16

南京写字楼价格行情

南京写字楼价格行情

南京写字楼价格行情

南京市写字楼买卖双方各需要交什么税费

财政部、国家税务总局2016年3月24日对外公布的营改增全面推开细则显示,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税; 公告自2016年5月1日起施行。商业地产交易时产生的税费太高,阻止了很多资本介入商业地产。根据规定,在商业地产交易时,除了买方需要缴纳的3%契税外,卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收,则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、20%的土地增值税等,合计为成交价的45.6%;如果按照差额征收,则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、30%-50%的土地增值税等,合计为差额价的55.6%-75.6%。

个人名义购买

以个人名义购买商用物业和以企业名义购买商用物业,所产生的税种和税率有相应差别:以个人名义购买,物业持有期间不产生税费,企业购买则需要缴纳土地使用税及房产税;

个人名义购买后,再次出售时,提供发票按差额征收相关税费,不提供发票按全额征收相关税费;其中,土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收:(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。公司名义购买

以公司名义购买,可作为公司固定资产核算,每年可以计提折旧,持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税,但公司可以少缴纳企业所得税,两边税负可以形成对冲,企业在持有环节税负较低。如果房产不进行二次交易、过户,税负成本较相对较低,适合自用型企业;

例如:公司持有2000万物业自用,每年需要缴纳房产税2000*70%*1.2%=16.8万;若采用直线法折旧,折旧年限为20年,每年可以折旧2000/20=100万;那么该公司企业所得税=(收入-扣除项目)*25%,每年100万的折旧额算在扣除项目中,那么该公司每年可以少缴纳企业所得税100*25%=25万;

此外,以企业名义购买商用物业,当企业出现亏损或破产清算,公司名下房产要将用于偿还债务;如果购买物业的企业股东为多个,后期则可能涉及股东之间的份额划分。

案例解析1-个人名义

举例来看,以个人名义,在上海买了一套价值2000万元的办公室,假设房子占地面积100平米,5年后又卖给唐先生,销售价格为3200万,那么买方和卖方在此过程中涉及的税费如下:

1在办公室购买时:

契税:2000*3%=60万印花税:2000*0.05%=1万合计税费:61万

2持有房产期间不需要缴纳费用

35年后卖给唐先生全额缴纳

5年后卖给唐先生,如果按全额缴纳征收:

印花税:2000*0.05%=1万增值税和附加:2000*5.6%=112万个人所得税:2000*20%=400万土地增值税:2000*20%=400万合计税费:913万

差额缴纳

如果按照差额缴纳的税率征收,则需要缴纳:

印花税:3200*0.5%=1.6万增值税和附加:(3200—2000)*5.6%=67.2万个人所得税:(3200—2000)*20%=240万土地增值税:不考虑其他因素,计算土地增值税时扣除的金额为2000+240+67.2+1.6=2308.8万

增值额=3200-2000=1200万,增值率=1200/2308.8=52%,相应的税率为40%,

土地增值税=1200*40%=480万

合计税费:788.8万

案例解析2-公司名义

如果以公司名义,在上海买了一套价值2000万元的办公室,假设房子占地面积100平米,5年后又卖给唐先生,销售价格为3200万,那么在此过程中涉及的税费和以个人名义购买后出售有明显差异:

1购办公室时:

契税:2000万*3%=60万

印花税:2000万*0.05%=1万合计:61万

2持物业自用的五年期间:

房产税:2000万*70%*1.2%=16.8万土地使用税:100*3=300元/年,五年共计1500元  合计:16.9万

35年后卖给唐先生:

5年期间,物业在公司中按固定资产核算,每年可以折旧2000/20=100万,

5年以后次房产净值为2000万-500万=1500万

公司过户时需要缴纳:企业所得税:(3200-1500)*25%=425万印花税:3200*0.05%=1.6万增值税和附加:(3200-2000)*5.6%=67.2万土地增值税:不考虑其他因素,公司计算土地增值税时扣除的金额为2000+425+67.2+1.6=2493.8万

增值额=3200-2000=1200万,增值率=1200/2493.8=48%,相应的税率为30%,

土地增值税=1200*30%=360万

合计税费:853.8万


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